高价租赁房”启示录:盈利模式存疑 租赁“蛋糕
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  从操作模式上,销售与租赁有着本质不同,前者重营销,后者重运营。且如果不能引入战略投资者,容易发生资金占用量大、持有成本高的风险。

  为解决“万科翡翠书院”项目的资金问题,北京万科于2017年5月入伙中城乾元基金,并将后者引入项目。从出资比例看,北京万科实现了11倍的杠杆率。在具体参与细节上,分析人士认为,基金极有可能以类REITs的方式来操作。这也是目前长租公寓运营的主要操作方式。

  近期,房企频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs,储架总规模50亿元,首期利率5.5%。4月初,阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过,规模不超过30亿元。此外,碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式,实施了租赁证券化。

  中原地产首席分析师张大伟认为,这些尝试的目的在于建立租赁产品的商业模型,但就国内租赁市场的现实而言,未必有效。

  他向21世纪经济报道表示,当前房企实施的租赁资产证券化产品中,没有一个是真正的REITs。因为真正的REITs是靠租金收益,而国内的租金收益不能覆盖资金成本,需要贴息。所以,这些资产证券化产品“不是套现,而是借钱”。

  张大伟指出,中国房地产市场的租售比偏低,使得这些资产证券化产品难以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式,或者允许商住类项目发行资产证券化产品,也只能保证持平或微利。若不能放开,则无法保证盈利。

  到目前为止,无论房企、机构,还是经纪公司,都未能探索出租赁市场可持续性的盈利模式。

  2017年5月,优客逸家CEO刘翔对外宣布,当年4月份成都公司首次实现单城市盈利,这是长租公寓行业中,首个宣布实现规模化盈利的企业。但此番表态受到一定质疑。此后,这家公司专注于规模扩张,未再宣布有关业绩的信息。

  即使商业模式行之有效,运营方也需借助规模效应实现利润最大化。在近期的业绩会上,世联行董事长陈劲松就表示,长租公寓业务目前仍处于“投入期”,规模效应加上租金上涨带来的成本优势,将逐步为该业务带来收益。

  张大伟指出,即使上述问题都解决,之后运营层面的考验才刚刚开始,保持高效率、高品质和低空置率,都需要卓越的管理和运营能力。

  他还表示,租赁市场有大量待解决的问题,房企在这一领域的优势和劣势都较为明显。根据企业发展战略的不同,各公司的投入力度也不相同,但要想在短期内取得实质性突破,恐怕并非易事。(编辑:骆轶琪,邮箱:)

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